ಸಿವಿಲ್‌ ಕೋರ್ಟ್ ಮೂಲಕ ರೇರಾ ಆದೇಶ ಜಾರಿ ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ – ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್‌ ಮಹತ್ವದ ತೀರ್ಪು

ಬೆಂಗಳೂರು:
ಕರ್ನಾಟಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ (K-RERA) ಹಾಗೂ ಅದರ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಹೊರಡಿಸುವ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಸಿವಿಲ್ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೆ ತರುವುದಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ಇಲ್ಲ ಎಂದು ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಐತಿಹಾಸಿಕ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದೆ. ರೇರಾ ನೀಡುವ ಆದೇಶಗಳು ಸಿಪಿಸಿ (CPC) ಅಡಿಯ ‘ಡಿಕ್ರಿ’ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ಹೇಳಿದೆ. ಈ ತೀರ್ಪು ರಾಜ್ಯದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದಲ್ಲಿರುವ ಸಾವಿರಾರು ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರು ಮತ್ತು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಮೇಲೆ ನೇರ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುವಂತಿದೆ.

ತೀರ್ಪಿನ ಮುಖ್ಯ ಅಂಶಗಳು

1. ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್ ಮೂಲಕ ಜಾರಿ ಅಸಾಧ್ಯ

ರೇರಾ ಹಾಗೂ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಎಕ್ಸಿಕ್ಯೂಷನ್ ಪೆಟಿಷನ್‌ ಮುಖಾಂತರ ಜಾರಿಗೆ ತರುವುದು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಘೋಷಿಸಿದೆ.

2. ರೇರಾ ಆದೇಶ = ಡಿಕ್ರಿ ಅಲ್ಲ

ಸಿಪಿಸಿ ಸೆಕ್ಷನ್ 2(2) ಪ್ರಕಾರ ಡಿಕ್ರಿಯ ಮೂರು ಅವಶ್ಯಕ ಷರತ್ತುಗಳು ಇವೆ:

ತೀರ್ಪು ಮೂಲ ದಾವೆಯಿಂದ ಬರಬೇಕು
ದಾವೆ ದೂರಿನ ಮೂಲಕ ಆರಂಭವಾಗಿ ಡಿಕ್ರಿಯೊಂದಿಗೆ ಅಂತ್ಯಗೊಳ್ಳಬೇಕು
ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಂತಿಮ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿರಬೇಕು

✔ ರೇರಾ ಪ್ರಕರಣಗಳು ದೂರುಗಳು, ದಾವೆಗಳು ಅಲ್ಲ
✔ ರೇರಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯವಲ್ಲ; ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ

ಅದರ ಕಾರಣ ರೇರಾ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ‘ಡಿಕ್ರಿ’ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗದು.

ರೇರಾ ಆದೇಶ ಜಾರಿಗೆ ಸರಿಯಾದ ವಿಧಾನ ಯಾವುದು?

ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿರುವುದು:

1. ಪ್ರಥಮ ಹಂತ → ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ಮೂಲಕ ಜಾರಿ

ರೇರಾ ಸೆಕ್ಷನ್ 40 ಪ್ರಕಾರ,

ದಂಡ/ಪರಿಹಾರ ಮೊತ್ತವನ್ನು ಬಡ್ಡಿ ಸಹಿತ ಭೂ ಕಂದಾಯದಂತೆ ವಸೂಲು ಮಾಡಬಹುದು
ಈ ಜಾರಿಗೆ ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ಅಧಿಕಾರ ಬಳಕೆಯಾಗಬೇಕು

2. ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ವಿಫಲವಾದರೆ → ನಂತರ ಮಾತ್ರ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಅವಕಾಶ

ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿಫಲವಾದಲ್ಲಿ ಮಾತ್ರ,
➡ ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರು ಪ್ರಶಸ್ತ ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್ ಮೊರೆ ಹೋಗಲು ಅವಕಾಶ ಇದೆ.

ರೇರಾ ನಿಯಮ 26 ಬಗ್ಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟನೆ

ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿದ್ದು:

ರೇರಾ ನಿಯಮ 26ದಲ್ಲಿ “ಡಿಕ್ರಿ ಆದೇಶಗಳಂತೆ ಜಾರಿ” ಎಂದರೂ,
ಅದು ಸಿಪಿಸಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುವುದಿಲ್ಲ
ರೇರಾ ತನ್ನ ಆದೇಶ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾಗದಿದ್ದಾಗ
ಪ್ರಕರಣವನ್ನು ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಲು ಮಾತ್ರ ಅವಕಾಶ

ಅಂದರೆ, ನೇರವಾಗಿ ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರು ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಹೋಗುವುದಕ್ಕೆ ಅವಕಾಶ ಇಲ್ಲ.

ತೀರ್ಪು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ?

ಈ ತೀರ್ಪು:

ಸಾವಿರಾರು RERA ಆದೇಶಗಳ ಜಾರಿಗೆ ಅಡೆತಡೆ
ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಪಾವತಿ ವಸೂಲಿ, ಪರಿಹಾರ ಪಡೆಯುವಿಕೆ ಕಷ್ಟಕರ
ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ತಾತ್ಕಾಲಿಕವಾಗಿ ಕಾನೂನು ರಕ್ಷಣೆ
ರಾಜ್ಯ ಸರ್ಕಾರ ಮತ್ತು K-RERA ಮೇಲೆ ಒತ್ತಡ ಹೆಚ್ಚಳ

ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರ ಪ್ರಕಾರ:

✔ K-RERA ಈ ತೀರ್ಪು ವಿರುದ್ಧ ವಿಭಾಗೀಯ ಪೀಠಕ್ಕೆ ಹೋಗಬಹುದು
✔ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ, ರೇರಾ ಜಾರಿಗೆ ಸುಲಭವಾಗುವಂತೆ ಸಿಪಿಸಿ ತಿದ್ದುಪಡಿಗೆ ಶಿಫಾರಸು ಮಾಡಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ

ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಹಿನ್ನೆಲೆ

2023ರಲ್ಲಿ K-RERA ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರ ಪರದಲ್ಲಿ ಅನೇಕ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಹೊರಡಿಸಿತ್ತು.
ಆ ಆದೇಶಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸಲು:

ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರು → ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಎಕ್ಸಿಕ್ಯೂಷನ್ ಅರ್ಜಿ
ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು → “ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ಗೆ ಅಧಿಕಾರವೇ ಇಲ್ಲ” ಎಂದು ವಾದ

ಈ ವಿವಾದವೇ ಹೈಕೋರ್ಟ್ ಮುಂದೆ ವಿಚಾರಣೆಗೆ ಬಂದಿತ್ತು.

ಮುಂದಿನ ಹಂತ ಏನು?

ರೇರಾ ಆದೇಶಗಳ “ಎಕ್ಸಿಕ್ಯೂಷನ್” ಇದೀಗ ತಾತ್ಕಾಲಿಕ ಗೊಂದಲ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ
ಗೃಹ ಖರೀದಿದಾರರು → ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ಮೂಲಕ ಜಾರಿ ಹಂತವನ್ನು ಮತ್ತೆ ಅನುಸರಿಸಬೇಕು
ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು → ತೀರ್ಪಿನಿಂದ ರಿಲೀಫ್ ಪಡೆದಂತೆ